空家を貸家へのすすめ
よく新聞で騒がれている空家問題。
空家を放置する人も多い時代です。
弊社もよく相談に来る方が年々増えています。
「なぜ、売らないのですか？」と聞くと売る行為が面倒臭いからとか身内に売る話をしたり、親族会議が面倒臭いから
とか、住んでいた両親が老人ホームに入居していて、生きているうちに売るのは忍びない。など
皆さん、放置しているのに理由があります。
でも、皆さん共通で気に掛けている、心配している、どうしようとたまに考えるなど、いずれ何かしなくてはと思っているようです。
そのまま、放置してても必要経費は年間の固定資産税ぐらいで、放置を維持するのもそんなに難しくない。
怖いのは、放火や知らない間に知らない人が住んでいた。とか、傷んだ屋根や塀が通行人や近隣へくずれ損害賠償になってしまったとかである。
ご相談に来る方の中には、地方に住んでいてなかなか見に来れないから月に１回程度見回りの管理を管理費を支払うからやって欲しいなどのお話をする方もいます。
過去に長期放置の空家のお庭の雑草が伸び放題で、ジャングルと化してやぶ蚊が大発生してしまい、近隣住民が団結して町内会を動かし裁判の準備をしていた事があります。
裁判の準備が出来た所で弁護士さんが所有者（老人ホーム入所中）に代わる管理者（地方に住んでる息子さん）を探し出し、連絡してきたそうです。
管理者である息子さんは、弁護士からの電話で事態を知りビックリしたそうです。
すでに大事になっていて、近隣住民もクレームの入れる先も分からず何年も我慢していたウップンが一気に溢れ出し、管理者である息子さんは吊し上げられたそうです。
管理者である息子さんは、子供の頃に住んでいた実家なので、みんな知った顔だそうです。それが、逆に辛かったようです。
近隣住民グループの中に心配してくれる人も居て、弊社にその管理者である息子さんのご紹介を頂きました。
結局、弊社で買い上げて建売にして、工事のついでに近隣の道路の補修（ガス引き込んだり、水道引き込んだりの工事があったついでですが）して、道路の脇の雨水の側溝も綺麗にやり直ししました。
形としては、管理者の息子さんが売却の条件として近隣の道路整備と雨水の側溝の整備をして綺麗にする事という形にして、近隣の方たちがやぶ蚊以外で困っている部分を補修する事によって、損害賠償に変えるというものでした。
大成功で近隣住民も大喜びでした。
話は、逸れましたが放置しておくと予想外の事態になる可能性の一例です。
放置するなら貸しませんか？
貸すと今度、売る時に退去してもらえないのではないか？
貸す事により先々売った時に不利になる税制面もあります。
建物の築年数や相続などの内容により、違ってきますが・・・・
貸した後に売るなどの場合、通常の賃貸借だと立ち退きは難しいです。
ですので、定期借家契約で貸していきます。
これは、期日を決めて定期で貸していきます。更新形で契約すれば、何もなければ更新となります。
いざ、売るぞとか賃貸借をやめる場合は、定期借家契約の契約の切れる期日の6か月前に契約を更新せずに終了する旨を書面で通知します。これにより、通知後、6か月で契約は終了します。その後に売却が可能です。
賃料に関しては、通常の賃貸借契約より安くなります。当然です。大家さんの契約終了通知で、6か月後に引っ越さなければいけないのだから。
貸しに出す際にリフォームも必要になります。なるべく、お金を掛けたくない。当たり前です。
面倒くさくて放置してたぐらいだから当然だと思います。
リスクを負いたくない。当然そう思うと思います。
ただ、放置していても様々な損賠賠償のリスクと毎年の固定資産税の出費はあります。
弊社のエリアだと大体、固定資産税が年間10万円前後ぐらいですかね。
年間10万円も10年で100万円で、年を追うごとに危険リスクも上がっていきます。
それを考えれば、新築賃貸マンション買って、利回り考えたり、何か不動産収入を考えたりするのであれば、すでにある資産を収益に結びつけた方が、面白いと思います。
入居募集前のリフォーム金額は、建物の傷み具合や築年数によって左右されますが、理想は貸す賃料の2年分（24か月）ぐらいです。
7万円の賃料ならば、7万円×24か月＝168万円です。
ようは、最初の初期投資は、賃貸契約後の2年で回収出来るようにしておくと手堅いです。
その後の年間収支のスキームは、こうです。
賃料 7万円×12か月＝84万円／年間
年間収入84万円ー不動産業者管理料（5％）4.2万円ー固定資産税 約10万円ー建物の修繕積立 約12万円＝57.8万円
手取りで年間578,000円でこれが10年だと約578万円にもなります。
それと、通常の賃貸経営の空き室リスク（空き室だと収入がない）などは、初めのリフォーム初期費用が回収出来ていればリスクではありません。
元々、放置して出費とリスクだけだったのですから。
賃料7万円というのも貸家の賃料相場10万円のところに、定期借家契約である事や中途半端なリフォームである事を考えた賃料です。
ここで爪を伸ばして、大きく儲けようと思うと初期費用が高くなったり、リフォームをやりすぎちゃったりなどリスクが高くなってしまいます。
考え方として、年間の固定資産税が支払えて、お小遣いが入って、入居者が使っててくれて、不動産会社が管理も見てくれててラッキーぐらいなお話だと思います。
見回り管理で月にお金だけ払うなら、貸家で賃料の中から管理をしてもう方がいいと思います。
実際に弊社で上記の内容の管理一戸建ての貸家が増えていますが、長く貸しているオーナーさんから建て替えて新築にして、何か提案して欲しいというようなお話も出てきています。うまくいってると売るのがもったいなくなるのでしょう。
お勧めなのは、中途半端なリフォームで中途半端な家賃で貸すです。
低リスク低リターンです。
実際の賃貸現状だと若いご夫婦の入居が多いです。
お子様が入居中に生まれたり、ペットを飼いたいと相談されたり、ＤＩＹで自費で自分で工事しても良いか聞かれたり、意外とやりとりが多く、オーナーさんへ相談や連絡する事も多いですが、若いご夫婦が一生懸命頑張っているのが伝わるようで貸家の大家さんというより、心配で見守る親戚のおじちゃん、おばちゃんのような気になるそうです。
お子様が生まれて、住民票を持ってきてもらってオーナーに連絡すると嬉しそうに喜ぶオーナーさんも多いです。
プレゼントでこの間から具合が悪いって言ってた、キッチンの混合水栓を交換してあげてとか、言ってくれるオーナーさんも多いです。
ただ、子供が増えて新築一戸建てを購入したので退去します。などの連絡をするとオーナーさん、寂しそうです。そうすると、私はいつも、卒業するんですよ。応援してあげましょうよ。と言います。
今までは、ご相談の来社があった時にしかこういった内容のご提案はしなかったのですが、オーナーさんの皆さんがお金以外で喜んだり、寂しがったりしたりする姿を見てると、もうちょっとお勧めしていった方がいいのかな？と思い始めました。
特に年末、皆さんからお歳暮を頂戴する事が多く、普通は逆じゃないの？不動産会社がオーナーさんに送るんじゃないの？なんて思い、何人かにその話をすると「賃貸経営の面白さを教えてもらっているからいいんだよ。」と言って頂き、儲けがあんまりなくても、もうちょっと力入れてもいいのかな？と思っています。
ちなみに上記の収入計算の中で修繕積立と書いてありますが、これは、ご自身で積み立てて頂いて故障や先々のリフォームに使うための貯金です。
どうです？興味湧きましたか？
利益を得るというより、収入の少ない若い夫婦を応援する社会貢献に近い感じな気もします。
放置するより面倒くさくて、お金にあんまりならないかもしれないですが、やりがいやメリットもあると思いますよ。
あんまり儲かるよ！とか不動産経営でお金持ちになろう！みたいな話じゃなくすみません。
ご興味あればご相談下さい。
賃貸不動産経営管理士
井上 達也
