不動産投資　インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産賃貸経営は、不動産を賃貸経営して収益を得るか、購入や売却をして利益を得るという不動産投資のうちの賃貸経営部分になります。

不動産投資には、インカムゲイン（income gain)とキャピタルゲイン（capital gain)の大きく分けて二つの収益モデルがあります。

1.インカムゲイン（income gain)

不動産を保有し、賃貸経営することで安定的・継続的に売り上げを上げて、受け取る事の出来る収入の事です。

不動産賃貸経営の場合は、家賃収入です。

ちなみに銀行預金などは受取利息、株式投資などは株主が企業から配当される配当金などがインカムゲインにあたります。

インカムゲインの利回りの目安として、投資不動産の場合、表面利回り（満室想定）などが使われます。他の投資と比べるのに使用する目安です。

表面利回り（満室想定）は、賃貸不動産が満室で家賃が入ってきた場合の年間の収入を不動産価格で割ったものです。

例えば、5,000万円で買った賃貸アパートが、家賃50,000円の部屋が4部屋で1年間の収入を計算すると

家賃50,000円×4部屋×12か月＝2,400,000円／年になります。

2,400,000円（年間収入）÷50,000,000円（賃貸アパート価格）＝0.048となります。利回り4.8％です。

表面利回り（満室想定）は、あくまでも他の投資と比べる目安です。

実際は、●●●円（実際の年間収入）－●●●円（管理費）－●●●円（修繕費）－●●●円（広告宣伝費）－●●●円（税金）などを計算した金額を賃貸アパート価格で割ったものが、実利回り（実際の利回り）となります。

2.キャピタルゲイン（capital gain)

持っている賃貸アパートなどが買った時の価格より高く売れる事によって得られる収益となります。

売却益とも言います。

不動産の市場価格は、常に変動しています。変動する事により、高く買ったり売ったり、安く買ったり売ったりもします。

一般的に価格が変動するものを安く購入して、高く売る事によって得られる差額収益がキャピタルゲインです。

ちなみにこういったキャピタルゲインを生むものに絵画、貴金属、金、ゴルフ会員券、株式、債券などがあります。

当然、逆に高く買って安く売り、売却損の場合もあります。そのマイナス差額が損となります。

マイナス差額で損が出た場合は、キャピタルロスと言います。

賃貸不動産の難しい所は、単に土地や建物の資産価値のみで価格が決定していない所です。

賃貸不動産の基本は、インカムゲインで家賃収入を狙う賃貸経営にありますので、賃貸経営の状態や表面利回りや実利回りが価格に影響しています。

同じ地域で同じ大きさの同じ年式の賃貸アパートがあっても、全室空き室でリフォームもしていなくてすぐに募集も出来ないものと、実際に満室ですぐにインカムゲインが入ってくるものでは、当然価格が変わります。

賃貸の経営状態が良い方が高いのです。逆に賃貸の経営状況が悪ければ安くなります。

それとキャピタルゲインの落とし穴は、所有期間です。

賃貸不動産を所有してから6回お正月を迎える前に譲渡（売る事）してしまうと短期譲渡になり、差額収益に掛かる税金が約40％で６回お正月を迎えた後に譲渡（売る事）すると長期譲渡になり、差額収益に掛かる税金が約20％になります。

厳密には、長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合

短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年未満の場合

所有期間によっても、収益は変わってきます。株式のようにパッパッと売ったり買ったり出来ません。

値上がりでの差額収益を狙うのは、危険です。

売る方もバカではないので、何か事情が無ければ安くは売ってくれません。なるべく高く売りたいので、安く買うのは難しい。

購入の際に立地・実利回り・建物の手の入り方・賃貸経営状況などを加味して購入すると言う入口が大事です。

また、何かの事情の安く買える時とは、経験から言うと賃貸経営が苦しく傾いているとか、他の商売が傾いているとか、一刻も早く不動産を現金化したい場合に安く売却に出ます。しかし、こういった安い売りものを狙って待っている個人・法人がたくさんいて、現金を揃えて情報を待っている状態です。ですので、安く売りに出た場合は3日以内で売れてしまうのものです。

銀行に融資を聞いてとか、2～3日悩みますなんてノリでは買えません。ですので、プロ以外の方はコツコツと実直にいきましょう。