建ぺい率と容積率って何？
建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことを言います。
つまり出来上がった建物を真上から見た時に、土地の何％ぐらいの大きさまで許されているのかという事です。
建ぺい率５０％だと、例えば１００坪の広さであれば建物を真上から見て、５０坪までしか建てたらダメですという事です。
容積率とは、建物の各階の床面積合計の敷地面積に対する割合の事を言います。
つまり、１階・２階など全ての階の床面積を合計した面積が、土地の何パーセントまで許されているかという事です。
容積率８０％だと、例えば１００坪の土地であれば全ての階の床面積を合計して８０坪までしか建てたらダメですという事です。
基本的に建ぺい率・容積率は都市計画法（統合的な町作りの計画）によって定められています。
詳しくお話をするとかなり複雑になってしまいますので、簡単にしか説明しませんけど・・・・・・
駅や国道などに近づけば近づく程、建ぺい率と容積率は高くなっていきます。
都内だと建ぺい率１００％容積率１０００％なんてのもあります。
高層ビルが立ち並んでいますけどね。
数字が高ければ単純に大きな高い建物が建っていきます。
自分の家も大きくできるけど、当然近所にも立ちます。
そして建ぺい率と容積率が高くなれば当然価格も高くなります。
近所に高い建物が建つという事は、陽当りが悪いか悪くなる可能性が高いという事です。
あなた様の建てたい建物はどのくらいの大きさ？
陽当り・風通しはどのくらいまで希望されてます？
全体的に言いますと。
駅に近いと、色々な建物や商売が出来て、建ぺい率・容積率が高くて価格が高い。
高い建物などが建ったり、色々な商業施設が出来ている。
駅から遠いと建物の大きさや高さの制限がきつく基本的には住居用の戸建が主になる。
建ぺい率・容積率が低く価格も安い。
外壁後退（建物の外壁から敷地境界線までの距離を１ｍまたは１．５ｍ以上離す制限）など、住居としての環境を守る制限などが出てくるなど住居としての環境を重視した町並みになる。
同じ予算で駅近と駅遠を比べると、単純に土地の広さに差が出る。
当然駅から離れると広くなる。
そういった事を踏まえて自分の求めている土地が駅からどのくらいの距離なのかを一度考えたほうが良いと思います。
日本全国で見ると、土地のほとんどがバス便です。
バスすら来てない所さえあります。
果たして単純に駅から近ければ良いのでしょうか？
それと家族全員それぞれが今までお話しした利便性と環境の割合について求めているものが違います。
まずはそれを知る事！
専業主婦はやはり環境重視でしょう。
一日、家の中に居れば陽当り、風通しが気になるもの、その上お庭が広ければなど夢を見るもの。
それはやはり駅の近くでない事が多いでしょう。
ご主人は毎日会社に通勤するので利便性が重視でしょう。
逆に環境は、休みの日しか家に居ないし、居ても寝てるか買い物で出てしまったりなど、環境が気にならない人も多いのです。
さて、お子様は？
小さい頃は環境良くノビノビと、高校・大学になると利便性など変化していきます。
それぞれ違うんですよ。
一人一人の夢をまず家族の夢に変えていく事、そんなところからマイホームは始まるのかもしれません。
実は、土地に完成・未完成がある？
前項でお話した内容以上にも、あれ？と思う事があります。
それは、完成した土地であれば土地代＋建物代＋諸費用で簡単に見積もりが出来てしまうのですが、そうでないものも多いのです。
よく、造成費用が別にかかる土地があります。
例えば現在車庫が取れないので、車庫を作るのに１００万円とか、地下車庫を入れるのに３００万円などかかる場合があります。
いわゆる未完成の土地です。
完成した土地は、すぐにでも家を建てられる状態にあるので、価格がやはり高いのです。
未完成の土地はやはり安いです。
しかし、未完成の土地を買って造成などをすると、合計で完成した土地と同じような価格になってしまいます。
どちらが得かという話ではありません。
手間が掛かるか掛からないか費用が見えるか見えないか、造成から自由に出来るか出来ないかの違いです。
ここで注意したいのが、未完成の土地を完成の土地と間違えて造成などの費用を考えずに前向きに検討を始めてしまう事。
後でドカッと造成費用がかかったり、予想外の費用など痛い目を見る可能性があります。
土地を探す時に、販売図面という資料を不動産屋にもらい情報収集しながら探していく事になると思いますが、図面ではまず完成・未完成は分かりません。
図面に出てる価格が高くても、完成度が高ければ結果的に安く収まる事もかなり多いです。
逆に安いからと飛びついても想像を越えるほど高くつく事もあります。
よくお客様に図面を送っても、「この距離と広さでやけに高いから見るまでもない」と言われますが、そうではないのです。
完成度が高い土地なので結果的には安く収まるのです。
何度そう呟いたか分かりません。
広告などに載せる土地は未完成なものに限ります。
なぜなら広告には広さと価格だけで検討したお客様が問い合わせてくるからです。
せいぜい他に載せても土地の形ぐらいです。
これなら絶対に完成・未完成は分かりません。
ご注意あれ。
人気の区画整理地
駅から１５分から２０分ぐらいの所などによく大手不動産会社などがきれいなチラシで広告をしている。
道路が碁盤の目のようにきれいに縦横に走り、土地が正方形に近い町並みがありますがそれがそうです。
正確には、土地区画整理事業によって、土地の区画形質を改め、公共施設の新設・変更を行われた土地を言います。
当然、区画整理地は町並みも良いし、生活の施設（水道・本下水）などもしっかりしている為、価格は高くなります。
区画整理のされていない土地の相場価格で、区画整理地を探されている方が居ます。
「町並みのきれいなあっちで出たら買うのに」とおしゃるお客様がいますが、はっきり言います。
近所であっても価格は違います。
それはお金をかけて作った町並みですから、高いのです。
同じ価格で出ることはありません。
それは、売る人も自分の土地が区画整理地で高く売れるのを知っているからです。
ちなみに知らなくても不動産屋がお教え致します。
建売？注文住宅？
Q 建売と注文建築との違いを教えて下さい。
A 建売とは販売の形式です。
建売（たてうり）とは、実は建物の種類ではなく販売の形式になります。
土地に建物を建ててから販売する事です。（建ててから売るから建売）
逆に土地を先に契約してから建物を建てるというセットの販売形式を売建（うりたて）と呼びます。
条件付き売地などがそうです。
どちらも土地と建物のセット販売です。
通常は、建物の建築を地元の工務店などが行います。
建売住宅の目的
建売の目的は、販売する事と利益の追求です。
いかに早く建築し建築費用を低く抑えるかがポイントになります。
商品グレードや耐久性などのすべてが販売し利益を上げる事を目的としています。
したがって建築した工務店によってかなりレベル差がありますが、お客様の満足度や建物の品質や耐久性が低い物が多いというデメリットがあります。
ただトータルの価格が安価ですむというメリットがあります。
注文建築の目的
建物の品質の向上や耐久性など建物自体を一商品と考え、つねに新建材の取り入れや設備の導入に余念がありません。
いかに間取りや構造が実際に住むお客様に合わせて建築出来るかが目的になってきます。
建売のようにある物を売るというよりも作っていくという考えの方が強い建物になります。
お客様の満足度が先々の契約数に直に関わりますので建売よりもシビアなのではないでしょうか？
メリットとしては高品質・高耐久なものが多く最新の設備・建材・工法などが取り入れられていて、実際に生活する人に合わせて建築出来る。
デメリットは打ち合わせ等があり建築中も考える事や決める事が多くある。（自由に決める所が多ければ当然なのですが・・・）
費用はフルオーダーになるのと、使用している建材自体の品質が高い為、価格も高めになってしまう。
建物を紳士服にたとえると
建物を紳士服にたとえると建売は俗にいう“吊るし”といってすでに完成して吊るしてあるスーツみたいなもので、売建であれば、その“吊るし”のスーツを体に合わせて袖や裾を調整するような感じです。
注文建築は、こだわりの生地を選び糸やボタンを選びプロとしての縫製で体に合わせて作っていくようなものです。
チェックポイント
大事なのは紳士服でたとえるところの生地の品質や糸の品質であり、一番大事なのは体に合わせた採寸と縫製の技術ではないでしょうか？
安いスーツを買い換えていくのとフルオーダーのスーツを心地良く長く着るのとの違いが建売と注文住宅にはあるのではないかと思います。
家は高い買い物です。
後悔のないように楽しみながら建築し、末永く幸せに暮らしていけるよう考えて選びましょう。
