はじめに・・・・
「家を買う・建てる」というのは人間として生きる我々万人の願いではないでしょうか？
一部ダンボール箱などに住む人も居ますが、出来れば住み心地が良く、丈夫で長持ちする家を自分の物として欲しいと考える人がほとんどではないでしょうか？
人が生きていく上で住む場所は最低限必要です。
間借りするのか、賃貸なのか、買うのか。
それぞれ考え方による違いがあると思いますが、今回は買う・建てるという事について参考になればと思いこのblogを書きました。
まず、皆様は土地を探されてこのblogの置いてある弊社ホームページにたどりついて、色々とご検討をされている事だと思いますが、建物については別に勉強するとして、今回はその建物を建てるのに絶対必要な土地について書いてみました。
土地を買うとはどういう事？ なんて単純に思われる方もいらっしゃると思いますが、大変な事なんですよ。
この地球上には色々な生物が住んでおりますが、その地球の一部分を個人が所有権として自分の物であると主張できるというのもすごい話です。
しかも、その土地の上空や地下まで所有権を主張できるという絶対的な権利を持つ話です。
これが土地を買って家を建てる醍醐味です。
世の中に一つとして同じ土地などありません。
うーん悩んじゃうなー。
当然です。
どういった条件、予算、どんな建物を建てるなど様々な物事を考えるのが先です。
まずそれからです。
条件の中で探してもまだ迷う。
そんなあなたに土地の検討の仕方をお教え致します。
是非参考になさって、一国一城の主そして夢のマイホームを成功してください。
楽しいマイホーム計画と幸せな家族の生活を心からお祈り申し上げます。
土地の価格のシステムってどうなってるの？
色々な広告や雑誌などで土地を探していると、何故か土地の広さなどに関わらず価格が高かったり安かったりなど、どういう基準で価格がついているかさっぱり分からないと思います。
不動産業というのは買いませんか？ と物件を紹介する仕事の半面で、売りたいお客様の相談に乗ったり、売れる価格のアドバイスをしたりして、土地の売却を委任という形で預かります。
つまり、基本的には売る側に立つとなるべく高く売ってあげたいし、買う側に立つとなるべく安く買わせてあげたいという矛盾があります。
取引を適正な価格で行う為に、売りに出す土地を査定して価格をつけます。
そして、その価格で売りに出します。ここでは、土地の査定方法をお教えします。
よく路線価※１を口にする人がいますが、基本的には路線価と売買価格は無関係です。
※1 路線価（ろせんか）：国税庁が、贈与税や相統税を課税する場合の土地に関する評価基準として、全匡11 万7000 ケ所の土地の価格を定めたもの。
しかし、一定の基準にはなると思います。
だいたい場所にも寄りますが、売却価格は路線価の１．３倍～１．６倍だと言われています。
１．３倍と１．６倍の違いは、土地もやはり需要と供給の関係があり、たくさん売地が出るところは比較的に安価で、めったに売地がでない所は割高感があります。
その辺が倍率の違いとなって出てくると思いますが、単純に人気・不人気もあります。
特に最近は、好き・嫌いがハッキリしていて駅から10 分以内は人気が高く、駅から離れると極端に安かったりします。
一昔前は、駅から離れていくと徐々に安くなっていったのですが、最近は駅から徒歩10 分以内は高く、そして価格も上がってきています。
10 分を超えるといきなり安くなってきていて、価格も下がってきています。
これは、一昔前は買うと決めてからどの物件にするか探したのに対して、最近は条件に合う物件が出たら買う、条件に合う物件が無かったら買わないとハッキリする人が多いからです。
不動産を買っておけば勝手に相場が上がって得をするという、「不動産神話」が無
くなった為ではないかと考えています。
駅から近ければ近いほど良い？
いいえ、違います。
土地には用途地域というものがあります。
用途地域は全部で１3種類あり、簡単に言うと国道など大きな道路や駅などを中心に、近ければ近いほど大きな建物が建てられたり、色々な商売が出来たりなどの建物の用途が決められています。
つまり、駅に近いとカラオケボックス・ナイトクラブ・パチンコ屋・危険物の貯蔵・処理施設など、生活環境に好ましくない建物が建つ可能性があり、車の通りが激しかったり、人通りが多くてプライバシーが守れなかったりなどで環境が決して良いとは言えません。
しかし、利便性は良いです。
通勤が楽で買い物も便利など良いことも多いです。
反対に駅から離れるとどうでしょう。
離れれば離れるほどに利便性は落ちていきますが、建てられる建物の用途制限はどんどんきつくなり、徒歩２０分ぐらいの距離になるともう住宅かアパート・学校・神社・保育所・派出所など生活に最低限必要なものしか建てられなくなります。
環境を壊すお店・工場などは建てられなくなり、建物の制限がきつくなるので土地の広さに対して、大きな建物が建てられないので風通しや陽当りが良好な生活環境バツグンな場所になります。
価格も安くなりますし。
簡単に言うと、利便性と環境は反比例するものです。
同じ予算で土地を見ると、利便性が上がれば環境が落ちる、又、逆も言えるのです。
それを踏まえた上で、自分の希望されている利便性と環境のバランスを知る事です。
両方を上げるという事は単純に予算を上げる事しか道はありません。
そう言っても過言ではないでしょう。
土地の坪単価って何？
よくお客様に「この辺坪いくら？」と聞かれますが、坪単価とはあくまでたたき台にする参考の価格です。
土地の坪単価は人気・不人気や駅からの距離・環境で決まってくるのは当然ですが、実は原則的に同じ場所でも土地が狭ければ狭いほど坪単価は高くなり、広ければ広いほどに坪単価は安くなります。
それを利用したのが建売です。
坪単価の低い大きな土地を、建売業者が買って、５つや６つに切って、相場の坪単価に引き上げて建物を建てて売るのです。
その時の差額が業者の利益です。
単にできるだけ大きな土地を買って、なるべく細かく切るほど利益が増えるのです。
例えば、３００坪の土地を１５，０００万円（坪単価５０万円）で買い、それを宅地３０坪×１０宅地にして、１宅地を２，２５０万円（坪単価７５万円）で売却します。
すると坪単価計算で７，５００万円の利益が出る計算です。
元々この辺の売地の相場が坪７５万円であれば、何の違和感もありません。
それから、土地の形によっても単価は変わります。
基本となり一番単価が高いのは、やはりきれいな正方形です。
形が崩れるごとに単価は落ちていきます。
代表的なのが敷地延長と呼ばれる旗形の土地で、土地の広さに比べてグッと値代が落ちています。
やはり形が悪いからです。
ただ、敷地延長（旗型の土地）も悪くありません。
まず何故、敷地延長（旗型の土地）が出来るかと言うと、土地に建物を建てるには、その土地が４ｍ以上の道路に２ｍ以上くっついていなければならないという建築基準法があり、それをぎりぎりクリアーするとこのような形になります。
なぜ敷地延長が悪くないかというと、通常、土地の査定をする際、土地の敷地延長部分を価格に入れないからです。
つまりおまけ・無料という事です。
どの部分かというと下図の延長の部分です。
つまり左の土地と右の土地の査定では、考え方は同じ価格になります。
左図のような場合、Ｂの部分に車を２台止められて、その部分が価格に含まれず、しかもＡに思いっきり建物を建てれるときたらチョットお得な気がしませんか？
右図だと、３０坪の広さの中に車庫を取ってそれをよけた形でしか建物を建てられません。
出来上がりの見た目はそりゃ右図のほうが良いとは思います。
まあ、上記は極端な例ですが、どちらも全部土地の広さと価格とで計算すると全然坪単価が違います。
だから目安なんですよ。
ここまでで広さと形で坪単価は変わるということが分かって頂けたと思います。
