空室率と平均入居期間は、管理で決まる。
空室率
空室率とは、建物全体の部屋を100％とすると空室は何パーセントかという率です。
たとえば、１棟のアパートがあり、このアパートの全部の部屋数が10部屋だとします。
2部屋が空部屋とすると計算はこうです。
空部屋数 2部屋 ÷ 全体部屋数 10部屋 ＝ 0.20
つまりパーセント表示に直すと20％となります。
空室率は、20％です。逆に満室率は反対の80％です。（全部屋数 － 空室率 ＝ 満室率）
満室って100％の時にだけ使う言葉じゃないの？
私もそう思うけど、大きな会社は空室で説明するとお客さんが不安になるからと、空室という言葉を使わずに満室率などを使うようです。
平均入居期間
平均入居期間とは、その建物の入居者の入居から退去までの期間を全部屋で平均をとった物です。
ワンルームやファミリータイプなどと駅近いか駅遠いかなどにも左右されます。
実は、この平均入居期間が上記の空室率と深い関係があります。
平均入居期間が長い物件ほど空室率が低い傾向があります。
そりゃなかなか退去しないで、空室が埋まっていけば空室率が低く維持出来るでしょ。
たとえば、隣同士に建っているアパートで築年数や設備や築年数や賃料が同じだとしても、平均入居期間や空室率がまったく違う事が多くあります。
空室の募集時には、部屋を探している方は築年数や設備や築年数や賃料で部屋を決めると思います。
しかし、片方のアパートは設備投資金額をケチり、古いキッチンやボロボロのお風呂やちゃんと修理されていないゴマかしたリフォームなどであれば、入居者が住んでからクレームや不具合や汚さからくるストレスから、入居した直後から他の部屋を探したり、管理会社にクレームを言ったりなどが行われます。
不具合をクレームで言う人と言わない人といますが、言う人は管理会社にクレーマー扱いされたり、言わない人はジッ我慢して他の部屋を探します。
みんなクレームを言ったり、争いたいとは思っていません。
逆に、もう一方のアパートは必要な修繕やリフォームを行い不具合なく、綺麗な状態を保っていて入居者にストレスを溜めない状態であれば、それは長く住みたいでしょ。
長く住んで故障が出てクレームを入れたとしても、管理会社が迅速に対応して、故障個所をレベルアップするような修理をすれば、入居者も安心だし、長く住もうという気になる。（逆に引越せば、外れのアパートになってしまう可能性すらある。）
この辺が、平均入居期間を延ばし、空室率を下げるという内容の実質的な中身であろう。
だから、築年数が古くて、駅から遠くてでもいつも満室のアパートなどが存在しているのです。
最近は、設備投資のリフォーム金額のケチりなどで毎年家賃だけが下がっている物件が多くあります。
長く住んでもらえる物件は、募集時も住みたいと思わせる物がにじみ出ていて、すぐに決まる事が多いです。
更には、満室になっているのにもかかわらず問い合わせが入り続ける物件すらあるのです。
家康ホームの賃貸管理の特徴
特徴１ リフォーム自社施工
お客様の物件を決める大きなポイントとして「綺麗さ」や「物件の設備」や「デザイン」は非常に重要です。
「立地が良いけど設備が今一つ」「物件は綺麗だけど、デザインがいまいち」といった理由で物件の立地やニーズに合わせたリフォームを行っていないため、内見まで至らないケースが少なくありません。
家賃や予算との相談にもなりますが、リフォームを行うことによってこうしたニーズを満足させ、入居に繋げます。
また、しっかりとしたリフォームを行う事により、入居者さんのストレスを掛けずにクレームも減少します。
弊社の自社施工のため、抑えた価格で、デザインと機能性・耐久性を考えたリフォームを行うことが可能です。
入居者さんのストレスを減らし、故障などのクレームを減らすことにより、空室を入居に変え、入居期間も伸ばします。
特徴２ 調査・ニーズの把握・賃料算出
長年空室が続く場合は必ず、色んな理由があります。
募集コンセプト、賃料、競合物件、設備・内装など様々な視点から調査を行い最適な対策を探し出します。
地域密着で周辺環境に詳しい弊社であれば、的確なご提案が可能です。
まずは、実際に弊社のスタッフが現地にお伺いして、賃料や設備状況、入居者などの状況を確認。問題点を明確にすることで対応方法を決定します。
「できるだけお金を掛けたくない」「手を入れて資産価値を高めたい」など、オーナー様の意見を尊重しながら方針を定めています。
また、弊社ではお部屋のリフォームや共用部分の清掃やイメージアップなどに力を入れています。
特徴３ レベルアップのご提案
既存のインターホン 中機
既存のインターホン 外機
新しいインターホン 中機
新しいインターホン 外機
弊社は「読売ランド前」駅 徒歩１分に店舗を構え、地域に根差した営業を続けてきました。
地元での認知度が高いため、ご紹介で来店されるお客様が多いことも特徴です。
創業以来お付き合いが続くオーナー様も多数いらっしゃいます。
管理プランに関してもオーナー様のご要望に合わせて内容を決定。
「定期清掃をプラスしたい」「インターネット無料を導入したい」「共用照明を順次ＬＥＤ化したい」といったオーナー様もいらっしゃいます。
その都度、気づけばご提案もしております。
トラブルやクレームに関しては、営業日・営業時間内は弊社が直接対応。
それ以外は、担当者の携帯電話へ電話が転送されて対応致します。
管理物件 一部紹介
アパート
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フローラ・テラス
川崎市多摩区
ビル
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川崎市多摩区
テラスハウス
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シャンボール読売ランド前
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月極 駐車場
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